Quel salaire minimum faut-il avoir pour faire un crédit immobilier ?
- Capacité d'emprunt, Crédit immobilier, PTZ, Salaire minimum
- Pauline Alves
Il n'existe pas de salaire minimum fixe, mais une règle incontournable
Contrairement à ce que l’on croit souvent, il n’existe aucun salaire minimum officiel pour faire un crédit immobilier. Ce qui compte vraiment, c’est le taux d’endettement, fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Depuis 2021, les banques doivent respecter une règle stricte :
Vos mensualités ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Cela signifie que :
- Un salarié gagnant 1500€ net/mois peut théoriquement rembourser jusqu’à 525€/mois ;
- Un salarié gagnant 2500€ net/mois peut rembourser jusqu’à 875€/mois.
Ce taux inclut toute vos charges de crédit, assurance comprise. Et c’est ce ratio, plus que le salaire brut ou net, qui détermine votre capacité d’emprunt réelle.
Le saviez-vous ? Si vous avez déjà un prêt (auto, conso), la banque le prend en compte dans ce taux d’endettement. Il est donc souvent utile de solder vos crédits avant de demander un prêt immobilier.
Quelques repères chiffrés selon les niveaux de revenus
Même sans salaire élevé, il est possible d’emprunter, à condition d’adapter la durée du prêt, le montant du bien et le niveau d’apport. Pour vous donner une idée, un emprunteur qui gagne 1500€ net par mois pourra rembourser au maximum 525€ par mois, selon la règle des 35% d’endettement. Avec cette mensualité, et en empruntant sur 25 ans, il peut prétendre à un prêt d’environ 90 000€, hors assurance.
Un salarié à 2000€ net par mois pourra rembourser jusqu’à 700€ mensuel, soit une capacité d’emprunt avoisinant les 120 000€ sur la même durée. À 2500€ net, on passe à 875€ par mois, ce qui ouvre la voie à un emprunt autour de 150 000€. Enfin, avec 3000€ mensuel, la mensualité autorisée grimpe à 1050€, ce qui permet de financer jusqu’à 180 000€.
Ces montants sont bien sûr indicatifs et varient selon la durée du prêt, le taux d’intérêt appliqué et les éventuelles aides complémentaires (PTZ, prêt employeur, etc). Mais ils donnent une idée claire : même un revenu modeste permet d’acheter, à condition d’ajuster son projet. En revanche, dans les zones tendues ou les grandes villes, ces budgets restent souvent insuffisants sans apport ou achat à deux.
"Ce n'est pas le montant du salaire qui fait tout, mais votre stabilité, votre apport et la qualité de votre dossier."
Les leviers pour emprunter avec un petit salaire
Un revenu modeste n’est pas forcément un frein. Voici plusieurs leviers qui peuvent améliorer votre capacité d’emprunt :
- L’apport personnel
Plus vous avez d’apport, moins vous avez besoin d’emprunter. Un apport d’au moins 10% à 20% du prix du bien est souvent demandé, notamment pour couvrir les frais de notaire.
Exemple : pour un bien à 100 000€, avec 15 000€ d’apport, vous n’avez plus besoin que de 85 000€ de crédit. Cela réduit vos mensualités, et donc le salaire nécessaire.
- Le PTZ
Ce prêt aidé e l’État est réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il peut financer jusqu’à 50% du projet dans certaines zones. C’est un levier précieux pour ceux qui ont des revenus modestes.
- Emprunter à deux
Un couple avec 2000€ chacun peut emprunter bien plus qu’une seule personne à 2500€. Emprunter à deux est une solution courante pour augmenter la capacité d’achat, à condition que les deux emprunteurs aient des revenus stables.
- Étendre la durée du prêt
Un crédit sur 25 ou 27 ans permet de réduire les mensualités. C’est une solution parfois nécessaire, même si elle augmente le coût total du crédit.
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