Reconversion de bureaux en logements : un potentiel sous-exploité
- Bureaux, Ile-De-France, logement, Reconversion, Urbanisme
- Pauline Alves
Un vivier considérable en quête d'opportunités
L’institut Paris-Region alerte : un nombre important de bureaux pourrait devenir des logements, notamment avec 1900 unités autorisées par an entre 2013 et 2021, dont 53% provenant de bureaux. En conséquence, deux tiers des reconversions se concentrent sur Paris et petite couronne (exemple : 770 logements dans le XIXe).
Cependant, cette dynamique reste marginale comparée aux besoins résidentiels. En effet, nombreux sont les dossiers bloqués par des contraintes : coût, normes, acceptation locale. Ainsi, malgré un gisement réel, la reconversion ne représentante qu’une faible part du renouvellement urbain.
Les freins majeurs à lever
D’abord, la rentabilité économique n’est pas toujours au rendez-vous : transformer ses révèle souvent plus cher que démolir et reconstruire, surtout en terrains tendus. De plus, les normes techniques (isolation, sécurité incendie, accessibilité) exigent l’intervention de spécialistes et complexifient les opérations.
Par ailleurs, les PLU peuvent limiter la hauteur ou les usages mixtes, ralentissant la reconversion. Enfin, le manque d’incitations fiscales ou de subventions spécifiques ne favorise pas ce type de projet face à la construction neuve.
En conséquence, seuls les périmètres les plus tendus (centre-ville, Île-de-France) justifient parfois les surcoûts et contraintes, comme l’illustre le transfert d’activité des bureaux vers l’hôtellerie ou le coliving dans Paris.
"Il faut faire évoluer les règles pour adapter la ville à ses nouveaux usages."
Des leviers à actionner pour massifiés a reconversion
En premier lieu, simplifier les cadastres et procédures PLU permettrait d’accélérer les projets. Ensuite, créer des aides financières ciblées (CEE, subventions régionales, crédit d’impôt) encouragerait les opérationnels. De plus, mutualiser les compétences via des plateformes publiques ou privées faciliterait l’ingénierie de projets complexes. Enfin, développer un marché de services packages (« prête-à-vivre ») réduirait les risques pour les investisseurs et bailleurs.
À l’image de l’Îlot Macdonald à Paris ou Ivry-Confluences, la reconversion génère du logement, des services, et participe à la résilience urbaine. En conséquence, les collectivités pourraient fixer des quotas de reconversion dans les zones tendues, à l’instar du nouveau PLU parisien.
