Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?
- Droit foncier, Exceptions, Immobilier, Urbanisme, Vente
- Pauline Alves
Les cas les plus courants d’exonération
Le droit de préemption est un outil puissant, mais il ne peut pas s’exercer de façon illimitée. Le Code de l’urbanisme prévoit plusieurs cas où ce droit ne s’applique pas, notamment pour garantir certaines libertés et éviter les abus.
Parmi les situations les plus fréquentes d’exonération :
- Les ventes entre membres d’une même famille : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants. Ces transactions sont considérées comme internes au cercle familial et donc échappent au droit de préemption.
- Les partages successoraux : lors d’un décès, si le bien est transmis entre héritiers, la préemption ne s’applique pas.
- Les ventes judiciaires : dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière ou d’une liquidation judiciaire, la collectivité ne peut préempter.
Ces cas sont prévus par l’article L.213-1 du Code de l’urbanisme, qui liste les situations exclues de toute préemption, même en zone DPU (droit de préemption urbain).
Pour une introduction générale au sujet, voir notre article : C’est quoi le droit de préemption ?
Pour comprendre les démarches lors d’une vente, consultez aussi : Compromis de vente : définition et conseils
D'autres cas particuliers peu connus
Certaines exceptions sont moins connues mais tout aussi importantes :
- Les ventes de parts de SCI : si vous vendez des parts sociales d’une société civile immobilière, et non directement un bien, la préemption ne s’applique pas.
- Les donations : la préemption est liée à une vente, pas à une transmission sans contrepartie. Les donations sont donc exclues.
- La vente d’un bien grevé d’une clause d’inhabitation ou d’usage limité peut, dans certains cas, être hors champ si elle ne correspond pas à l’intérêt public visé par la préemption.
Il est aussi possible que la zone où se situe le bien ne soit pas concernée par le droit de préemption. Si la commune n’a pas délimité de zone DPU dans son PLU, alors aucune préemption ne peut s’exercer.
Dans le doute, il est essentiel de consulter le notaire ou le service urbanisme de la mairie concernée.
Pour bien comprendre l’impact fiscal d’une transaction, lisez aussi : Taxe foncière : définition et calcul
"Le droit de préemption ne doit jamais devenir un frein arbitraire à la transmission légitime des biens."
Quelles conséquences si la préemption est appliquée à tort ?
Si un droit de préemption est appliqué en dehors des cas autorisés, le vendeur ou l’acheteur peut contester la décision. Un recours devant le tribunal administratif permet de faire annuler l’acte si la collectivité a outrepassé ses droits.
Les arguments peuvent porter sur :
- L’absence de projet d’utilité publique.
- L’exercice en-dehors d’une zone DPU.
- La vente dans un cadre familial ou successoral ignoré par la collectivité.
Ces recours sont techniques et peuvent être longs. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit public ou urbanisme pour les accompagner.
Pour plus de précisions, le site officiel Service-public.fr explique les conditions du droit de préemption
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