- Par Pauline Alves
- Publié le
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Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?
Le droit de préemption : un outil encadré
Le droit de préemption permet à une collectivité d’acheter un bien en priorité. Toutefois, ce droit reste strictement encadré par la loi.
En effet, le Code de l’urbanisme prévoit des exceptions claires. Ces limites protègent la liberté de vendre et évitent les abus. Ainsi, même en zone DPU, la préemption ne s’applique pas systématiquement.
Ces cas sont prévus par l’article L.213-1 du Code de l’urbanisme, qui liste les situations exclues de toute préemption, même en zone DPU (droit de préemption urbain).
Pour une introduction générale au sujet, voir notre article : C’est quoi le droit de préemption ?
Pour comprendre les démarches lors d’une vente, consultez aussi : Compromis de vente : définition et conseils
Les cas d’exonération les plus courants
Les ventes familiales
Tout d’abord, les ventes entre membres d’une même famille échappent à la préemption.
Cela concerne notamment :
- les parents et enfants,
- les grands-parents et petits-enfants.
Dans ces situations, la loi considère la transaction comme interne au cercle familial.
Les partages successoraux
Ensuite, les partages liés à une succession ne déclenchent pas la préemption. Lorsqu’un bien se transmet entre héritiers, la collectivité ne peut pas intervenir.
Ce principe vise à préserver la transmission du patrimoine familial.
Les ventes judiciaires
Par ailleurs, les ventes issues d’une procédure judiciaire échappent aussi à la préemption.
C’est le cas notamment lors :
- d’une saisie immobilière,
- d’une liquidation judiciaire.
Dans ces cadres, la vente répond à une décision de justice et non à un choix libre du vendeur.
"Le droit de préemption ne doit jamais devenir un frein arbitraire à la transmission légitime des biens."
Des exceptions moins connues mais déterminantes
Les ventes de parts de SCI
Lorsque la vente porte sur des parts de SCI, la préemption ne s’applique pas.
En effet, la collectivité ne peut préempter que des biens immobiliers, pas des titres sociaux.
Ce point reste souvent mal compris par les vendeurs.
Les donations
De plus, le droit de préemption concerne uniquement les ventes. Ainsi, une donation, sans contrepartie financière, reste hors champ.
L’absence de zone DPU
Enfin, la préemption suppose l’existence d’une zone DPU. Si la commune n’a pas instauré ce périmètre dans son PLU, aucun droit ne peut s’exercer.
Dans ce cas, la vente suit son cours normal. Dans le doute, il est essentiel de consulter le notaire ou le service urbanisme de la mairie concernée.
Pour bien comprendre l’impact fiscal d’une transaction, lisez aussi : Taxe foncière : définition et calcul
Que faire en cas de préemption abusive ?
Lorsqu’une collectivité exerce la préemption à tort, un recours reste possible. Le vendeur ou l’acheteur peut saisir le tribunal administratif.
Les motifs de contestation portent souvent sur :
- l’absence de projet d’intérêt général,
- une vente exclue par la loi,
- une zone DPU inexistante ou mal définie.
Cependant, ces démarches sont techniques. C’est pourquoi l’accompagnement par un notaire ou un avocat spécialisé reste recommandé.
Pour plus de précisions, le site officiel Service-public.fr explique les conditions du droit de préemption
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