Compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir avant de signer
- Compromis de vente, Dépôt de garantie, Notaire, Sécurité juridique
- Pauline Alves
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat. Il lie juridiquement le vendeur et l’acheteur. Il fixe les conditions de la future vente. C’est un acte signé avant l’acte définitif chez le notaire.
Dans ce document, on retrouve :
- Le prix de vente
- Les délais de réalisation
- Les conditions suspensives
- Les informations juridiques sur le bien
- Les obligations respectives des parties
C’est une promesse synallagmatique : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur s’engage à acheter. Sauf si une clause suspensive entre en jeu.
Le compromis peut être rédigé sous seing privé (entre particuliers), ou par un professionnel : notaire, avocat ou agent immobilier. Dans tous les cas, il engage fermement les deux parties.
Il prévoit aussi un dépôt de garantie. Généralement, l’acheteur verse entre 5 % et 10 % du prix du bien. Cette somme est bloquée jusqu’à la vente définitive.
Ce document constitue une étape essentielle dans le calendrier d’une transaction. Il permet de détailler les éléments clés du projet, d’anticiper les risques, et de poser les bases d’une vente sécurisée.
Pourquoi est-ce un moment clé ?
La signature du compromis de vente enclenche plusieurs conséquences juridiques importantes. Tout d’abord, le délai de rétractation de l’acheteur commence à courir. Ce délai est de 10 jours calendaires. Pendant cette période, l’acheteur peut se rétracter sans avoir à se justifier.
Ce droit de rétractation est prévu par la loi, uniquement pour les particuliers achetant un logement. Il ne s’applique pas aux achats réalisés par une société ou dans le cadre d’une activité professionnelle.
Ensuite, le compromis active les conditions suspensives. Ces clauses prévoient des cas d’annulation de vente, sans pénalité pour l’acheteur. La plus connue est celle de l’obtention du prêt immobilier. Si le financement est refusé, la vente peut être annulée.
Parmi les autres clauses possibles, on trouve :
- L’obtention d’un permis de construire
- L’absence de servitude découverte entre-temps
- La non-existence d’un droit de préemption de la mairie
- La vente préalable d’un autre bien immobilier
Ces clauses protègent l’acheteur mais aussi le vendeur. Elles permettent d’éviter des litiges immobiliers si certaines conditions essentielles ne sont pas remplies.
Le compromis marque aussi le début des démarches administratives. Par exemple, les diagnostics obligatoires doivent être présentés. Le notaire commence l’analyse du titre de propriété et des servitudes. C’est aussi à ce moment que les délais pour réaliser l’acte final sont fixés, généralement entre 2 et 4 mois.
Dans notre article sur le notaire, nous expliquons en détail comment ce professionnel intervient tout au long du processus. Le compromis est souvent signé chez lui, pour garantir la solidité juridique de l’accord.
« Le compromis de vente n’est pas une simple formalité. C’est un acte engageant, qui conditionne la suite de toute la vente. »
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Avant de signer un compromis, certaines vérifications sont indispensables. L’acheteur doit avoir accès à tous les diagnostics obligatoires : performance énergétique, amiante, plomb, termites, état des risques naturels…
Si le bien fait partie d’une copropriété, le vendeur doit transmettre les documents de syndic. Cela inclut le règlement de copropriété, les dernières assemblées générales, les charges prévues ou à venir.
Le plan de financement doit également être anticipé. Si l’achat dépend d’un prêt, il est crucial d’avoir un dossier solide. Certains acheteurs fournissent déjà une pré-acceptation bancaire.
Enfin, il est toujours utile de relire l’ensemble des clauses avec un professionnel. Certaines formulations juridiques peuvent être ambiguës ou mal comprises. Un notaire peut expliquer clairement les conséquences de chaque engagement contractuel.
Il est aussi possible de prévoir des clauses personnalisées. Par exemple, une clause d’évacuation de mobilier, ou de mise aux normes d’équipements avant la vente.
Dans notre article sur l’audit énergétique, nous montrons que certains travaux peuvent être anticipés dans le cadre d’une vente. Le compromis peut en tenir compte.
Pour les règles officielles encadrant le compromis de vente, le site du Service Public propose un guide clair et à jour.
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