CYCLE ADEME #4 : et si le collectif cessait d’être le parent pauvre ?
- # ADEME, Eco-rénovation, Réglementation
- Pauline Alves
Le collectif, un poids lourd énergivore
Selon l’ADEME, l’habitat collectif souffre d’un triple handicap : vétusté des bâtiments, décisions collectives complexes, et contraintes techniques importantes. Résultat : de nombreux immeubles anciens sont de véritables passoires thermiques, coûteuses pour les occupants et polluantes pour l’environnement.
Les chiffres sont parlants : 1 copropriété sur 10 engage aujourd’hui une rénovation globale. Un rythme encore insuffisant pour atteindre les objectifs climatiques fixés par la France et l’Europe. Or, le parc collectif représente une part majeure du parc immobilier résidentiel français, notamment en milieu urbain.
Les freins identifiés par l’ADEME sont bien connus :
- Des décisions lentes : convaincre une majorité de copropriétaires prend du temps, surtout quand les travaux sont coûteux.
- Des contraintes architecturales : dans les immeubles anciens, il est parfois difficile d’intervenir sans toucher à l’esthétique ou à la structure.
- Un manque d’espace : les chaufferies modernes, les isolations par l’extérieur, ou les équipements de production d’énergie (comme les PAC ou panneaux solaires) demandent de la place.
Face à ces défis, la transition énergétique dans le collectif nécessite des solutions adaptées et concertées.
Trois leviers pour réussir la rénovation performante
L’ADEME identifie trois piliers fondamentaux pour mener à bien une rénovation énergétique en habitat collectif :
Techniques adaptées au bâti collectif :
Chaque immeuble a ses spécificités : âge de la construction, type de matériaux, disposition des logements, etc. Une approche standardisée ne fonctionne pas. Il faut adapter :
- Les solutions d’isolation (par l’intérieur, l’extérieur ou en toiture).
- Les systèmes de chauffage collectif ou individuel.
- Les dispositifs de ventilation.
Un étude thermique préalable est indispensable, afin d’identifier les priorités et d’assurer la faisabilité technique.
Accompagnement spécialisé :
La complexité des démarches en copropriété nécessite un accompagnement expert :
- Assistants à Mâitrise d’Ouvrage (AMO) spécialisés dans la rénovation énergétique.
- Architectes connaissant les contraintes d’urbanisme et de conservation du patrimoine.
- Bureaux d’études pour établir un plan de travaux cohérent et phasé.
Cet accompagnement permet de mieux convaincre les copropriétaires, de sécuriser les financements, et de limiter les risques techniques ou juridiques.
Financement sur mesure :
Réaliser une rénovation globale coûte cher, mais de nombreux dispositifs financiers existent :
- MaPrimeRénov’ Copropriétés,
- Éco-prêt à taux zéro collectif,
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) spécifiques aux copropriétés,
- Aides des collectivités locales ou des agglomérations.
Des solutions innovantes émergent aussi, comme le tiers financement, où un opérateur prend en charge l’investissement initial et se rembourse sur les économies d’énergie réalisées.
Sans levier financier solide, difficile d’emporter l’adhésion majoritaire lors des assemblées générales.
"Nous devons créer des bâtiments qui vivent et respirent avec la nature."
Transition énergétique : un impératif pour le immeubles
Aujourd’hui, plusieurs obligations réglementaires poussent les copropriétés à agir :
- L’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots construites avant 2001.
- L’interdiction progressive de location des passoires énergétiques (étiquette F et G) dès 2025.
- Le DPE collectif pour les copropriétés en monopropriété.
Ces évolutions législatives traduisent une réalité : l’immobilisme n’est plus une option. Il faut anticiper pour éviter une dévalorisation du patrimoine immobilier et pour respecter les objectifs de neutralité carbone.
La rénovation globale, die que complexe, offre un retour sur investissement économique, écologique et patrimonial à moyen terme.
